Những tình hình của thị trường trái phiếu bất động sản ở thời điểm hiện tại

Những lo lắng mang tính tâm lý đang đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào giai đoạn trầm lắng.

Trái phiếu bất động sản là gì?

Trái phiếu bất động sản là hình thức vay tiền của các tổ chức doanh nghiệp bất động sản. Người cho vay là cá nhân, tổ chức. Để phát hành trái phiếu thì các doanh nghiệp bất động sản thường thông qua một tổ chức tài chính trung gian.

Lãi suất của trái phiếu bất động sản cao hơn so với lãi suất cho vay của ngân hàng. Lãi suất cho vay thường phụ thuộc vào năng lực, tín nhiệm và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp đi vay. Ví dụ như một vài công ty BĐS gần đây phát hành trái phiếu với lãi suất 12% – 13%/năm.

Tình hình chung

Thị trường trái phiếu đã và đang trở thành một kênh dẫn vốn quan trọng cung ứng vốn cho nền kinh tế. Tuy nhiên các doanh nghiệp Việt Nam vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó những lo lắng mang tính tâm lý đang đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào giai đoạn trầm lắng.

Khối lượng trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới rất lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn các dự án có thể kéo dài tới 5-10 năm, còn tín dụng đang bị siết chặt. Đây vấn đề “rất nghiêm trọng” khi dòng tiền của doanh nghiệp bị đứt gãy, thậm chí sẽ có doanh nghiệp không có khả năng trả nợ.

Trái phiếu là gì

Cảnh báo rủi ro

Việc ồ ạt phát hành trái phiếu bất động sản, các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu thường không có tài sản đảm bảo. Lãi suất đi vay cao tạo áp lực lên việc trả nợ và lãi của các doanh nghiệp. Việc thị trường bất động sản Trung Quốc có một vài doanh nghiệp bất động sản tuyên bố vỡ nợ là minh chứng cho việc kinh doanh không hiệu quả và chi phí kinh doanh tăng. Và sự kiện dây chuyền là hoàn toàn có thể xảy ra với thị trường Việt Nam.

Trong điều kiện thị trường vận hành bình thường, doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trái phiếu sẽ phát hành trái phiếu mới để đảo nợ, làm cho dòng vốn luân chuyển nhịp nhàng. Tuy nhiên, dòng chảy vốn thị trường trái phiếu đang bị đứt gãy, nên khả năng đảo nợ trái phiếu là rất khó, dù Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chính thức cho phép doanh nghiệp đảo nợ.

Trên thực tế thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đã có những bước phát triển cả về quy mô, tỷ trọng vốn/ tổng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế. Trên thị trường có 2 doanh nghiệp bất động sản phát hành đang bị xử lý pháp luật để lành mạnh hoá thị trường, nhưng cũng có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản khác hoạt động tốt chất lượng tài sản cao, đáp ứng/ đảm bảo nghĩa vụ nợ, sử dụng hiệu quả dòng vốn huy động.

Những rủi ro khi đầu tư trái phiếu mà nhà đầu tư cần chú ý

Bên cạnh đó, Nghị định 65 siết chặt điều kiện của nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, khiến người mua trên thị trường trái phiếu riêng lẻ bị co hẹp, nên doanh nghiệp bất động sản cũng khó khăn hơn khi đảo nợ trái phiếu.

Để đảm bảo thị trường trái phiếu, Bộ Tài chính cho biết đã có công văn gửi Bộ Xây dựng về quản lý, giám sát việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn. Do đó, cơ quan này kiến nghị Bộ Xây dựng triển khai loạt giải pháp quản lý, giám sát để đảm bảo thị trường trái phiếu phát triển ổn định, bền vững.

Tham khảo thêm: