Vietcap Mobile App 
Vietcap Trading 
Tải Vietcap Pro 
Mở tài khoản 
Vietcap IQ 
Vietcap Academy 
Vietcap Webinar 
Hướng dẫn chung 
- CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS quý 2/2024 đạt 10,8 nghìn tỷ đồng (gấp 12x QoQ và +11% YoY), chủ yếu nhờ i) ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại dự án Royal Island với LNTT đạt 6,4 nghìn tỷ đồng và ii) bàn giao tại các dự án Ocean Park 1, 2, 3 và Golden Avenue.
- Trong nửa đầu năm 2024, doanh thu BĐS cốt lõi (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 33,4 nghìn tỷ đồng (-52% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 11,7 nghìn tỷ đồng (-46% YoY), chủ yếu được thúc đẩy bởi việc ghi nhận giao dịch bán lô lớn trong quý 2/2024, lần lượt hoàn thành 29% và 40% dự báo năm 2024 của chúng tôi.
- Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi là 29,4 nghìn tỷ đồng (-12% YoY), do lợi nhuận gộp của các dịch vụ khác và thu nhập lãi cao hơn dự kiến có thể bù đắp cho chi phí tài chính cao hơn dự kiến trong nửa đầu năm 2024, dù cần thêm đánh giá chi tiết.
- Doanh số bán hàng cao trong quý 2/2024 nhờ doanh số bán lẻ tiếp tục cải thiện và doanh số bán lô lớn mới tại Royal Island. Giá trị hợp đồng bán hàng quý 2/2024 của VHM đạt 35,5 nghìn tỷ đồng (+120% QoQ và +43% YoY), với doanh số bán lẻ (chiếm 53%) tăng 17% QoQ trong quý 2/2024 và được thúc đẩy bởi dự án Royal Island được mở bán gần đây. Trong tháng 3, VHM đã mở bán dự án Royal Island tại tỉnh Hải Phòng (với tổng diện tích là 877 ha & 8.300 căn thấp tầng). Tại cuối quý 2/2024, khoảng 2.800 căn tại dự án này đã được bán lẻ cho khách hàng cá nhân, tương đương 90% tổng số căn được mở bán.
- Giá trị hợp đồng bán hàng đạt 51,7 nghìn tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024 (+27% YoY); trong đó dự án Royal Island đóng góp 81%. Theo ban lãnh đạo, tính đến tháng 6/2024, VHM đang trong quá trình hoàn tất 2 giao dịch bán lô lớn tiềm năng với tổng giá trị vào khoảng 40 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 của chúng tôi là 77,4 nghìn tỷ đồng (-11% YoY) nhờ doanh số trong nửa đầu năm 2024 cao hơn dự kiến tại Royal Island.
- Tính đến cuối quý 2/2024, doanh số bán hàng chưa ghi nhận của VHM là 118,7 nghìn tỷ đồng (+33% YoY) với doanh số bán lô lớn chiếm 58%. Ban lãnh đạo kỳ vọng 55% doanh số bán hàng chưa ghi nhận sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm 2024.
- Ban lãnh đạo có kế hoạch mở bán 2 dự án mới tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2024 – Cổ Loa (385 ha, chủ yếu là căn cao tầng) và Wonder Park (133 ha, chủ yếu là căn thấp tầng), cùng với việc tiếp tục bán hàng tại các dự án hiện hữu. Ngoài ra, trong tháng 7/2024, VHM đã mở bán The Royal Residence (phân khu cao tầng của Vinhomes Star City Thanh Hóa) và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong lần mở bán đầu tiên đạt 70% trong vòng 5 ngày.
- Khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng được chấp thuận chủ trương đầu tư. VHM hiện có một KCN đang hoạt động là Tổ hợp Sản xuất Ô tô VinFast tại Hải Phòng (tổng diện tích là 276 ha; tỷ lệ lấp đầy 100%) và một số KCN/cụm công nghiệp trong kế hoạch – chủ yếu tại tỉnh Hải Phòng, Quảng Ninh, và Hà Tĩnh. Vào ngày 13/07, Phó Thủ tướng đã ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Vinhomes Vũng Áng (tổng diện tích là 965ha; Hà Tĩnh). Chúng tôi hiện chưa đưa mảng phát triển KCN vào dự báo lợi nhuận của chúng tôi vì chúng tôi cho rằng mảng này đóng góp không đáng kể vào triển vọng lợi nhuận giai đoạn 2024-2026 của VHM.
Hình 1: KQKD nửa đầu năm 2024 của VHM
Tỷ đồng | 6T 2023 | 6T 2024 | YoY | Dự báo năm 2024 | 6T 2024 trên % dự báo năm 2024 | Nhận định của Vietcap về KQKD 6T 2024 |
Doanh thu thuần | 61.912 | 36.429 | -41% | 123.244 | 30% |
|
| 56.825 | 21.927 | -61% | 112.301 | 20% | * Doanh thu BĐS cốt lõi nửa đầu năm 2024 của VHM (bao gồm BCC và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận vào thu nhập tài chính) đạt 33,4 nghìn tỷ đồng (-52% YoY), hoàn thành 29% dự báo năm 2024 của chúng tôi. * Các đợt bàn giao chính trong nửa đầu năm 2024 bao gồm các dự án Ocean Park 1, 2, 3 và Golden Avenue. * Chúng tôi cho rằng chênh lệch giữa doanh thu thuần/biên lợi nhuận gộp mảng BĐS và thu nhập tài chính của VHM được ghi nhận trong BCTC so với dự báo của chúng tôi chủ yếu do giả định của chúng tôi rằng các giao dịch bán lô lớn trong năm 2024 sẽ được ghi nhận vào doanh thu thuần và lợi nhuận từ HĐKD. |
| 5.088 | 14.502 | 185% | 10.942 | 133% | * Chủ yếu là mảng dịch vụ xây dựng. |
|
|
|
|
|
|
|
Lợi nhuận gộp | 19.751 | 10.089 | -49% | 45.854 | 22% |
|
| 18.772 | 8.604 | -54% | 43.993 | 20% |
|
| 979 | 1.485 | 52% | 1.862 | 80% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Chi phí SG&A | -3.439 | -2.557 | -26% | -7.094 | 36% |
|
LN từ HĐKD | 16.312 | 7.532 | -54% | 38.760 | 19% |
|
Thu nhập tài chính | 13.715 | 10.080 | -27% | 3.759 | 268% |
|
| 968 | 6.541 | 576% | 462 | 1415% | * Chủ yếu từ ghi nhận doanh số bán lô lớn tại dự án Royal Island (dự án BCC với VIC; trong đó VHM hưởng 95% lợi ích kinh tế) với tổng LNTT là 6,4 nghìn tỷ đồng trong quý 2/2024. |
| 12.747 | 3.539 | -72% | 3.297 | 107% |
|
Chi phí tài chính | -1.284 | -3.827 | 198% | -5.648 | 68% |
|
Lãi/lỗ khác | -1.029 | -123 | N.M. | 0 | N.M. |
|
LNTT | 27.714 | 13.664 | -51% | 36.871 | 37% |
|
LNST | 21.672 | 11.513 | -47% | 29.497 | 39% |
|
LNST sau lợi ích CĐTS | 21.605 | 11.669 | -46% | 29.362 | 40% | * LNST sau lợi ích CĐTS trong nửa đầu năm 2024 được hỗ trợ bởi việc ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại dự án Royal Island trong quý 2/2024 và bàn giao BĐS từ doanh số bán hàng chưa ghi nhận. |
|
|
|
|
|
|
|
Biên lợi nhuận gộp % | 31,9% | 27,7% |
| 37,2% |
|
|
| 33,0% | 39,2% |
| 39,2% |
|
|
| 19,2% | 10,2% |
| 17,0% |
|
|
Chi phí SG&A/doanh thu | 5,6% | 7,0% |
| 5,8% |
|
|
Biên LN từ HĐKD | 26,3% | 20,7% |
| 31,5% |
|
|
Thuế suất thực tế % | 21,8% | 15,7% |
| 20,0% |
|
|
Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 34,9% | 32,0% |
| 23,8% |
|
|
Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 17/05/2024). Ghi chú: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế từ các dự án bất động sản không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.
Hình 2: Doanh thu mảng bất động sản (nghìn tỷ đồng)
Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Doanh thu BĐS cốt lõi bao gồm (1) doanh thu được ghi nhận là doanh thu BĐS, (2) doanh thu từ BCC và (3) doanh số bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính.
Powered by Froala Editor
